Grondbeleid

Totaal overzicht grondexploitaties

Let op: door afronding op miljoenen kunnen optellingen leiden tot afronding naar boven in bovenstaand overzicht.

Toelichting op tabel

Mutatie verliesvoorzieningen BIE
In totaal neemt de verliesvoorziening bij de BIE toe met € 1,9 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn:

• Koningswei kent een nadeel van € 1,2 miljoen door hogere kosten voor bouwrijp maken en riolering. Deze kosten worden deels gedekt vanuit een bijdrage Parken 013 van € 0,8 miljoen. Het effect voor het FSO is € 0,4 miljoen. De verliesvoorziening moet echter met € 1,2 miljoen verhoogd worden omdat gemeentelijke bijdragen buiten het BBV saldo geadministreerd moeten worden. De bijdragen vanuit 013 Parken worden in 2027 en 2028 verwacht.
• Pater van den Elsenplein Huisartsenpost kent een nadeel van € 0,5 miljoen, met name door het uitkeren van extra planschade. De verwachting is dat door de recente toekenning ook de direct omwonenden een (succesvolle) aanvraag voor planschade zullen doen. De uitkeringen zijn hoger dan de ramingen die aan de voorkant zijn gemaakt. Daarnaast loopt het project langer door waardoor met PAK nodig zijn.

Toelichting overige plannen met een afwijking groter dan € 0,2 miljoen
Onderstaand volgt een toelichting op de afzonderlijke plannen (BIE en faciliterend), waarbij het resultaat meer dan € 0,2 miljoen afwijkt van de Jaarrekening of waarvoor een specifieke afwijking geldt:

Wijkevoort (€ - 1,5 mln.)
Bij Wijkevoort zijn de aankopen opnieuw gefaseerd. Dit zorgt voor een jaar extra indextoerekening, waardoor het plansaldo € 0,4 miljoen negatiever wordt. Daarnaast zorgen de nieuwe parameters voor een lagere opbrengststijging in Wijkevoort. Dit zorgt voor een negatieve bijstelling van € 1,1 miljoen.

Pater van den Elsenplein Huisartsenpost (€ - 0,5 mln.)
Pater van den Elsenplein Huisartsenpost kent een nadeel van € 0,5 miljoen, met name door extra kosten voor planschade en een langere doorlooptijd van het project waardoor er meer budget voor plan- en apparaatskosten nodig is.

Koningswei (€ - 1,2 mln.)/ effect FSO (- € 0,4 mln.)
Koningswei kent een nadeel van € 1,2 miljoen door hogere kosten voor bouwrijp maken en riolering. Deze kosten worden deels gedekt vanuit een bijdrage Parken 013 van € 0,8 miljoen. Het effect voor het FSO is € 0,4 miljoen. De verliesvoorziening moet echter met € 1,2 miljoen verhoogd worden omdat gemeentelijke bijdragen buiten het BBV saldo geadministreerd moeten worden. De bijdragen vanuit 013 Parken wordt in 2027 en 2028 verwacht. De kosten gaan voor de baten uit.

Dr. Bloemenlaan Flexwonen (+ € 1,6 mln.)
De Flexwonen grondexploitaties worden afgedekt met een rijkssubsidie. Het betreft tijdelijke woningbouw voor 15 jaar. Door de tijdelijke transformatie van openbaar gebied naar een woonbestemming vindt er een opwaardering van de grond plaats, conform de BBV. Deze dient afgestort te worden in het FSO voor de eventuele toekomstige afwaardering als de woonbestemming weer van de locatie af gaat. Dit was niet als zodanig verwerkt in de grex, maar is nu gecorrigeerd wat leidt tot een positieve mutatie.

Laarveld Oost Flexwonen (+ € 0,6 mln.)
Zie opmerking Dr. Bloemenlaan Flexwonen

Bijsterveldenlaan Flexwonen (+ € 0,8 mln.)
Zie opmerking Dr. Bloemenlaan Flexwonen

Nieuwe plannen
De volgende plannen zijn geopend:

BIE'S

• Loven Trimodaal met een positief saldo van € 1,3 miljoen ten gunste van het FSO.
• De samenvoeging van de Grex residentie fase 1 met fase 2 met een gecombineerd neutraal resultaat voor het FSO

Kleine faciliterende plannen
Op deze kleinere faciliterende plannen wordt alléén kostenverhaal gepleegd. Deze plannen hebben een neutraal resultaat en worden afgewikkeld met de algemene middelen.

• Bredaseweg 61-65
• Havendijk
• Meeresteinstraat 22

Benodigde risicoreserve grondexploitaties
Twee keer per jaar (bij de jaarrekening en programmabegroting) worden de risicoanalyses geactualiseerd. In de
Programmabegroting 2026 is de risicoreserve grondexploitaties berekend op een bedrag van € 37,2 miljoen. In
totaal komt de risicoreserve in de jaarrekening 2025 uit op € 35,6 miljoen. Dit verschil kan grotendeels worden verklaard door een afname aan risico’s in bestaande projecten. In Wijkevoort nemen risico’s rondom de bezwaar- en beroepsprocedure af. In de Spoorzone zijn de financiële risico’s rondom parkeren afgenomen door vaststellen van de gemeentelijke Parkeerstrategie.

Daarnaast is een bedrag gereserveerd voor de stijgende rente. Deze stijgt van 0,5% naar een verwachte rente van 1,5% in 2028. Met deze stijging is nu rekening gehouden in de risicoreservering. De rente van het boekjaar 2025 is naar beneden bijgesteld. Deze bijstelling is ook verwerkt voor de bepaling van de risicoreservering.

Mutatie winstneming
In artikel 16 lid c van het BBV is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te
verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Jaarlijks worden de verwachtingen met
betrekking tot kosten en opbrengsten in de grondexploitaties bijgesteld. De verzamelde Tilburgse
grondexploitaties kennen een doorkijk van maximaal 10 jaar (tot 2034).
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover
voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten
van het grondexploitatiecomplex.
Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden
genomen. De tussentijdse winstneming is gebaseerd op "The percentage of completion" methode:
percentage kostenrealisatie x percentage opbrengstrealisatie x verwachte winst.
De tussentijdse winstneming wordt vanuit het exploitatieresultaat van het plan gestort in het FSO. Voor een
specificatie van de verwachte winstneming wordt verwezen naar het Overzicht van plannen (zie overzicht
grondexploitatieprojecten) en de toelichting op de Bouwgrond in exploitaties in de bijlage.

De reserve tussentijdse winstneming ontwikkelt zich als volgt in overzicht alle plannen.

Mutaties vinden plaats doordat plannen afgesloten worden, waardoor het resultaat vrijvalt in het FSO of omdat plansaldi wijzigen (positief of negatief). Bij de PB2026 was de verwachting dat de reserve tussentijdse winstneming zou muteren met positief € 0,5 miljoen. De werkelijke mutatie is € 1,7 miljoen. Het verschil zit vooral in het feit dat er een forse winst wordt genomen op twee van de drie Flexwonen grondexploitaties doordat vrijwel alle kosten en opbrengsten gerealiseerd zijn in 2025.

Afsluiting plannen eind jaar
De volgende projecten worden in 2025 afgesloten

De per eind 2025 afgesloten plannen kennen een neutraal resultaat.

Materiële vaste activa en grondbank
Materiële Vaste Activa (MVA) zijn gronden met een vaste bestemming die niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex.

Er is sprake van een netto-resultaat van + € 3,5 miljoen in 2025, bestaande uit alle losse grondtransacties buiten de plannen minus afboeking van boekwaarden.
Onder de grondbank worden de door de gemeente te verkopen gronden opgenomen die niet door de gemeente zelf ontwikkeld worden en waarbij met marktpartijen een verkoopprijs is overeengekomen. Na verkoop zullen de marktpartijen deze gronden ontwikkelen. De kosten bouw- en woonrijp maken blijven hierbij voor rekening van de ontwikkelaars. Per saldo is in 2025 het resultaat van de grondbank ca. € 0,0 miljoen.

Beheer grondbedrijf
In het saldo beheer grondbedrijf worden de kosten en opbrengsten verantwoord die het grondbedrijf maakt buiten de grondexploitaties (erfpacht, landbouwbedrijf, algemene uren, etc.). De totale lasten voor het beheer grondbedrijf zijn ingeschat op ca. € 0,6 miljoen. Bij de Programmabegroting 2026 was de inschatting dat dit € 1,1 miljoen negatief zou zijn. Het verschil komt door een incidentele verkoop van bloot eigendom erfpacht en hogere erfpachtinkomsten dan begroot. Daarnaast is er een nacalculatie geweest van de interne uren die positief uitvalt voor de grondexploitaties.